精细物管创效益 助力经营谋发展
作者:王罡 郝鹏  时间:2024-06-07  点击量:   
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城市运营公司持续对标价值创造,落实围绕“精细化管理”的工作主题,持续深化“降本增效、能力提升、服务提升”的管理思路,建立商业物业管理制度体系和技术标准,商业物业精细化、规范化管理取得新成效。在此基础上,2024年物业费收入指标同比实际收入提升45%,截至5月底,公司在营商业项目物业费收缴率达到98%,其中贵阳水岸广场95%、成都186MALL100%、天津诗景广场99.6%,北湖邻里中心100%,物管成本节约4%,能耗用量下降10%,各项目物业管理水平整体提升,实现物管收支盈利增收目标。

反复打磨建标准 “下连当兵”解难题

在商业地产运营实践中,该公司逐步认识到商业物业管理面临客流量多、服务要求高、管理点分散、营业时间性强、车辆管理难度大、设备设施及环境品质要求高的运营特点。如何在保证商业项目良好运营的同时获取稳定的物业收益?建立一套商业物业管理体系迫在眉睫。

该公司充分借鉴万达、龙湖、新城等优秀企业经验,结合中铁地产物业管理制度和在营商业项目的管理现状,编制了《商业物业管理操作手册》,内容涵盖了工程管理、秩序管理、环境管理三大板块,涉及16类工程专业、20类秩序专业、11类环境管理专业的工作标准和管控措施。

2023年6月至7月,为反复测试标准的实用性,找到问题的实质,解决深层次矛盾,该公司运管中心全体员工先后下沉驻扎到天津铁建广场、成都186MALL、贵阳水岸广场三个商业项目,真正做到“下连当兵”,与一线物业管理人员并肩作战,直接参与到开闭店、装修审图及验收、设备维保、清洁作业、巡检并填写表单等商业物业管理的具体工作环节中。运管中心经过充分论证,征询各项目数十条建议,历经20余次打磨修正,终于形成了一套符合铁建广场特点的标准化体系。本次下沉工作不同于一般性的项目检查,经过对商业项目物管团队的系统性操作培训和3个月的实际运用,同时做到了动态监管,及时纠偏,逐一破解物业管理中的痛点难点问题。

日前,天津铁建广场还专门开展了物业管理先进单位及个人“评优争先”表彰活动,激励商场物业服务向高品质和多样化转型升级。2023年至今,公司精细化物业管理取得显著效果,通过制度和精细化成果运用,形成以制度管人、流程管事、计划前置,用精准的数据评判服务的优势与不足,在物管团队建设、管理水平、服务品质方面得到全方位提升,整体客户满意度达到95%以上,进一步扩大了铁建商业品牌的影响力。

试运行期间商场为物业员工进行制度体系宣贯培训(赵莉 摄)

填补空白低能耗 降本增效落实处

为填补能源管理空白,该公司着手实施一系列切实可行的节能降耗创新举措,及时制定《设备设施开关时间标准》,指导各商业项目根据时令和天气变化规范用电系统的开关时间,调整设施设备运行策略;运管中心建立“能源信息月报”机制,每月汇总分析能源使用情况,发现问题并及时纠偏;指导各项目绘制水电控制系统图,确保各岗位掌握各类系统的控制范围、分布、走向,有力提升了工作效率和应急突发事件处置能力。

在实际运行中,贵阳水岸广场将公区主要用电开关控制改为智能时控开关,将室内公区、停车场及外广场等照明设备更换为节能性较强的LED光源。成都186MALL通过设备负载梳理、计量设备安装、步梯间改造声控感应照明,穹顶安装遮阳防晒网,减少光照直射,降低温度等物理阻断节能措施。天津铁建广场推行新风空气净化系统解决异味难题,分时段、节能模式开启中央空调,持续推进商场节能降耗。在营造“人人讲节能,人人为环保”浓厚氛围的同时,这三个商场公区全年用电总量比上一年度减少81万千瓦时。

通过系列节能举措的实施,2023年公司各商业项目整体能耗同比下降10%,全年物管总成本下降9%,有效降低碳排放,提高能源效率,有力推动商业综合体的可持续发展。2024年深入精细化管理成果运用,在保证运营品质的同时挖掘节能降耗空间,梳理薄弱环节,探索信息化管控措施和辅助节能模式、延伸维保到设备末端,有效节能降耗,截至2024年5月底能耗用量同比下降12%。

在商户晨会上开展“无废商场”节能环保培训(韩明非 摄)

精准测算增收益 运营创效强业绩

商业物业通常是收益性物业,因此,商业项目物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”,更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业费测算不仅是项目投资回报分析中重要的数字依据,更是实施招商策略过程中很重要的基础。该公司主管领导靠前指挥,深入天津铁建广场,听取项目开业至今物业收支情况汇报,指导物业费租决测算思路。运管中心针对三个在营商业广场自身特点,了解当地政府指导价,与各项目深入探讨原物业租决的优劣势,以物管收支平衡为红线,梳理各商业广场开业至今物业费收支台账,解决贵阳水岸广场、成都186MALL存量商铺无物业费和物业费偏低问题,通过调研获取项目周边竞品数据信息,确定物管收支平衡状态下的出租率和管理成本分摊比例,通过五个维度进行物业费测算,合理测算商业广场物业费租决,为项目物业费定价提供依据标准。2023年,该公司各商业广场达到物业费标准的整体出租面积提升22%,增加物业费收益,首次实现物管收支平衡。2024年各商业项目通过业态升级、品牌汰换、新品引入等举措,物业费收入指标同比2023年实际收入提升45%,实现物管收支盈利增收,有力推动了商业项目运营创效。

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